又到“金九银十”,郑州房价曾经的疯狂,需要西安警惕什么?

编辑:济南新闻广播网
字体:
发布时间:2017-09-03 16:01:40
来源:

 

金九银十,秋意浓。

伤感寂寥的季节,就应该聊点应景的话题。大概没有什么比房价更应景,要知道,这可是由丈母娘说了算的季节。

在“房子是用来住的”,房地产应回归居住本质的当下,谈谈大西安的房价,不仅有必要,而且很紧迫——问题是,怎么谈?

如果有一个参照物,有对比,可能会更好地预见问题,遏制问题。

特意向东看,选择邻省城市郑州。

去年以来,郑州“地王”频出,其疯狂的涨幅、飙升的个人房贷、多渠道的资金蜂涌,都堪称中国房价教训中的模板。基于此,粉巷君(微信ID:nbdfxcj)梳理出许多市面上不多见的信息,看看给大西安带来哪些启示?

需要说明的是,之所以将郑州作为参照,除了去年金九银十其房价疯涨之外,还有一个因素,那就是大西安的振兴,不能仅仅局限于在西北做老大,也不能满足于对标西部的竞争对手成都,打开视野向东看,亦有足够的理由。

西安房价同比涨幅已飙升1年

 

 

从前见面谈天气,如今相遇聊房价。

房价无疑是牵动大众神经最敏感的话题,无论看涨还是看跌,房价的热度总能占据首位。比如那位喊出北京房价80万的专家,堪称看涨之典型。

再比如那位成功预测过东南亚金融危机,也准确预测过美国次贷危机,还曾预言中国房地产泡沫,而且言行一致卖掉自己上海房产的专家,则是看跌的典型。

尽管众说纷纭,但归根结底只有市场本身才是王道。我们最后发现,市场终究走出了它自己的风格,就像一只特立独行的猪。

比如西安的房地产市场,今年以来,各大指标同比均是大涨,势头颇为勇猛。

梳理统计局资料发现,西安1-7月,房地产开发投资约1209亿元,同比增长12.8%。西安商品房销售面积约1295万平方米,增长27.9%。其中,住宅销售面积1147万平方米,增长23.8%。

再从房价涨幅来看,西安也是劲头十足。从去年7月至今整整一年,西安房价不仅每月都同比上涨,而且更可怕的是每月的同比涨幅也在逐渐增加,从2.9%的涨幅一直增加到今年7月份的13.8%涨幅。

如今,又到金九银十,“不是在买房,就是在买房的路上”,是市民此时最熟悉的情景。也因此,房价更加令人牵肠挂肚。

现在摆在西安面前的是,每月同比高达两位数的涨幅,是继续下去,还是借助调控,改变快速上涨局面——这不仅是相关部门需要考虑的事情,也是西安老百姓非常关心的事情。这种情形下,搞清楚房价上涨背后的深层原因,亦无疑更加迫切。

粉巷君(微信ID:nbdfxcj)就带你看看,快速飙高的郑州房价,曾经发生了哪些值得西安警惕的现象。

个人房贷激增是房价推手之一

许多人都没有想到,去年郑州房价在高速增长的道路上,竟然如此狂飙,连续8个月同比涨幅超过20%,最高甚至达到28.5%的涨幅。

然而它就是如此特别。

为什么会出现如此惊人的疯涨?

房价涨到这副模样,总归有它的原因。还是以郑州房价为例,来看看“丈母娘经济”背后的推手有哪些。

首先要清楚的一点是,近几年来的房价已具有明显的金融属性,也即市场观点之一的“房价由货币推动”。其中,能够全款现付的土豪只是少数,多数人买房需要依托贷款。

人民银行郑州中心支行的数据显示,从贷款投向看,2016年河南信贷主要投向个人住房消费以及相关基础设施领域。其中,个人中长期消费贷款同比多增1159亿元。

其统计数据显示,去年1至8月,郑州市个人住房贷款新增807亿元,占郑州市全部新增人民币贷款的41%。其中,仅8月份一个月,郑州市个人住房贷款就新增163亿元,占全部新增人民币贷款的78%,将近八成。

这并不是个例,也因此更需警惕。

一个典型的数据就是,去年7月央行发布的全国信贷数据显示,7月份人民币贷款增加4636亿元。其中,住户部门贷款增加4575亿元。

值得一提的是,在郑州房价去年飙涨的背后,还有供给下降的因素。

人民银行郑州中心支行的数据显示,去年河南全省共批准住宅预售面积7735万平方米,同比减少7.6%。其中,郑州市去年上半年商品房投放量同比也大幅下降。

郑州房贷数据如此触目惊心,那么西安的情况呢?

抱歉,没找到。对于这类数据的披露,西安有关方面还是比较“谨慎”的。

更大的推手:各路资金疯狂涌入

以上所说的个人贷款购房,终究仅是推动房价的一部分,更大的推动力恐怕还是来自大资金的运作。从这个角度来看,资金流入的渠道是一个重要参照。

还是以颇为周详的郑州房地产信息为例。

人民银行郑州中心支行的相关研究显示,去年二季度起,郑州市房地产市场持续升温,市场主体对房地产后期走势普遍乐观。

尤其是从“金九银十”前夕的8月份开始,社会资金就开始通过多种渠道提前布局,加速流入郑州房地产领域,加剧了房地产市场的不稳定性。

作为权威的金融部门,郑州中心支行通过监测,总结了多条资金涌入的渠道。借此可窥斑见豹,一睹资金对郑州房地产市场的布局。这些数据,粉巷君得来不易。对于大西安而言,亦值得参考警惕!

概括起来,疯炒郑州房地产的资金主要通过5大渠道布局: 

直接信贷渠道,是商业银行对符合条件的房地产企业提供银行贷款。间接信贷渠道,是银行通过支持居民住房消费,带动开发商资金回笼,居民存款间接进入房地产市场。

  • 银行理财渠道。相对于银行信贷渠道,这是银行资金流入房地产企业的新型渠道。

具体操作模式是:银行将募集的理财资金,经由信托公司、证券、基金等通道,间接流向房地产企业。

这种渠道,可以在土地购置环节为开发商提供土地融资,在提款、用款方面,受到的监管约束较少。鉴于此,此种渠道日益成为房地产企业从银行融资的主流渠道。

  • 其它渠道。这些渠道包括委托贷款、境内发债直接融资和境外发债直接融资,以及资产证券化(ABS)等渠道。

渠道为王:开发商的无上法宝

需要说明的是,上述5大资金渠道,不仅是对购(chao)房者重要,对开发商而言亦然。购(chao)房者借助上述渠道获得大资金会推高房价,开发商获得大资金,则会进一步推动房地产(房价)再创新高。

譬如,以一家西安本土的中等开发商为例,它通过5种渠道中的部分渠道获得资金,便可在拿地时挥斥方遒,即使是拍下“地王”,开发商也会表现出在其意料之中的神情。

或者,开发商可以在项目建设时任性而为,为赶工期多个项目同时开工,这在西安也是屡见不鲜。只是很多开发商手艺太潮没有把牌玩好,以致烂尾楼一大片,烂尾速度几乎与开工速度成正比。

又或者,开发商也可以借助这些渠道募集资金,用来维持日常运转。走到这一步,那就证明它只能是一般的开发商。

处于这个档次的开发商,多数也只能从5类渠道中选择几类募资。而要想如行业TOP10那样具备集齐5大渠道召唤神龙肆意而为的实力,依然是路漫漫其修远兮。

当然,除了上述用途,这些资金还有N种玩法,不再多言。有钱就是任性,开发商深刻地诠释了这一真理。

总而言之,犹如脱缰野马一般狂飙的房地产,对实体经济造成的挤出效应有目共睹。“房子是用来住的”,如何让房价处于合理价位,让房子回归居住本质,是需要深思的课题。

郑州疯涨的房价、飙升的个人房贷、多渠道的资金蜂涌,都堪称房价教训中的模板,大西安不可不察。

>更多相关文章
爆笑酷图
昆明新闻 | 国内新闻 | 国际新闻 | 社会与法 | 社会万象 | 奇闻轶事 | 娱乐热点 | 明星八卦 | 综艺新闻 | 影视快讯 | 楼市资讯 | 地产要闻 | 地方特色 | 美食营养 | 美食助兴
车界动态 | 新车上市 | 购车指南 | 体坛要闻 | 篮球风云 | 国际足球 | 中国足球 | 理财生活 | 创富故事
关于本站 - 广告服务 - 免责申明 - 招聘信息 - 联系我们
济南新闻广播网 版权所有
滇ICP备14007834号-2