未必都是你想象中的有钱人!济南全款买房众生相

编辑:济南新闻广播网
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发布时间:2017-09-25 15:37:10
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全款买房的都是什么人?置换型、房抵贷和真正的有钱人

  
  16日,工业北路中段一新楼盘开盘,众多市民到售楼处了解户型设置和售价。
  今年上半年以来,济南热点区域楼盘开盘即售罄成为常态,“全款请进,按揭请等,公积金不要堵门口”成为楼市流行的段子,让刚需族特别扎心:济南真有这么多有钱人?记者走访市场发现,全款客户大致分为几类:置换型、房抵贷和真正的有钱人。
  【置换型】
  急着全款买房旧房一次性降价10万
  这几天,家住济南西部的王先生挺是纠结:他手里有笔流动资金,想在东城置业,均价12000元的楼盘正好能全款,但如果开盘价稍微高1000元,就不得不贷款。要命的是,他现在有一套贷款没还清的住房,刚卖的一套虽然还清贷款,但有贷款记录,按“认房又认贷”的标准,再贷款买房的话属于三套,有些银行会拒绝房贷申请。“和朋友聊起来,都觉得我能全款买房,属于有钱人,其实能不能全款还得看开发商脸色,最终以什么价开盘。”王先生说。
  2007年时,王先生在所住的小区投资买了一套小户型,当时7000多元,如今二手房价格随着新房水涨船高,于是今年顺势卖掉了,还清贷款后加上手里的流动资金有130多万元。王先生算了笔账:开盘价12000元的话,买套110多平方米的三居室户型,正好是130多万元,这样有鲁能泰山7号、绿地城可以选;龙湖春江悦茗、中新国际城的户型也让他动心,但这俩盘近期加推,均价至少要高出2000元,一套130平方米的房子总房款就高出50多万元,贷款的话就被划入首付六成行列,还不一定能选到中意的楼层。
  在济南,像王先生这样卖了旧房买新房的全款购房者不在少数。但是,最大的不确定因素就是当前银行收紧房贷,二手房买家贷款拖着办不下来,很容易打乱他们的全款买房计划。记者从东八里洼路链家门店中介处了解到,有的二手房房主为了在东部全款买房,给房源一次性降价10万元。
  【杠杆型】
  抵押估价200万的房能贷出100万
  在全款买房横行的市场上,房抵贷恰恰就像阿基米德所说撬动地球的支点,这样再凑上部分资金就能一次性付款买房,还能使用银行杠杆。这部分还款能力不够的购房者跻身全款行列,无形中将刚需挤出市场。
  上述王先生前些年就曾通过房抵贷形式买房。“手里有一套住房的话,做个抵押贷款就行了,像济南早些年买房的人,在市区评估价200万元的房子,能贷100万元不成问题。”王先生说,有经营场所比如开店什么的,找人可以贷得更多,银行还有一种消费贷业务,200万元能贷到七成,所以只要房款缺口不是很大,一些人都会选择这种方式进行购房。根据相关规定,通过“房抵贷”贷出来的钱,只能用来经营和消费,就是不能用于买房,但银行很难确定贷款真正用途。
  统计数据显示,2017年前七个月,居民房贷基本上停止了增长,但是居民短期贷款飙升至1.06万亿,远超2016年全年的新增消费性短期贷款总额8305亿元。目前这一现象已引起监管部门的重视,近期北京等地下发文件,严查个人消费贷、“房抵贷”等违规购房行为。记者从济南一国有银行了解到,该行在住房贷款方面目标是新增为零,对于消费贷、“房抵贷”则暂未收紧,但是会控制资金不能流入楼市。
  【真正的有钱人】
  4790家庭资产过千万有人首付就出500万
  多数顶着“有钱人”光环的置换型、杠杆型全款购房者和拆迁户买完房子可能手里就紧巴巴的,而济南真正的有钱人有多少?
  前不久,胡润研究院发布的《2017胡润财富报告》显示,山东省拥有600万资产的家庭有137000户,济南有12800户;全省千万资产高净值家庭数量有50500户,济南有4790户;全省拥有亿万资产超高净值家庭数量3500户,济南有310户。有钱人都是做什么的?《报告》分析了千万资产高净值家庭构成,其中炒房者占15%。炒房者主要指投资房地产,拥有数套房产的财富人士,房产投资占其总财富的90%。
  在济南,前些年购房者一听楼盘均价过万心里蓦地就有种仰视感,而今年2万元的房价正成为市场分水岭,15000元以下是刚需盘,25000元以上的楼盘逐渐成为“富人区”。今年5月,彭女士(化名)一家在财富中心购买了两套房子,一套178平方米、一套144平方米,开盘价25000元,尽管她家是贷款,六成首付加上地下室和车位当场刷了500万元。这在上述《报告》中已有体现:在投资领域方面,地产成为高净值人群最主要的个人投资方向。
公积金贷款不受待见,济南多家楼盘都不让用!全款优先成潜规则
  近日,有不少市民反映,目前济南能使用公积金贷款买房的楼盘非常少,一些楼盘去年还让用公积金,今年却只能使用商业贷款,导致购房者需要多还10万元利息。对此,业内人士认为,只要开发商“五证齐全”,就能申请公积金备案。但因为公积金回款慢、且公积金业务不挣钱,所以有开发商对此并不“待见”。对于开发商来说,全款买房可加快资金流转速度,因此上半年东部一些高端楼盘全款优先选房的做法,在下半年开始传导到个别刚需楼盘。此外,有的楼盘即使不要求全款优先,也要求首付六成优先。
  去年让用公积金今年被拒
  市民张先生在济南工作3年了,从去年开始,他就四处看房,但却一直没找到合适的楼盘。
  “最近感觉不能再拖了,怕银行利率上浮。”张先生称,他听说不少银行已经开始执行基准利率,有的已经上浮了10%,为此自己有些坐立不安。对此,张先生的妻子安慰他,“我们的公积金还没用,也不会多花太多钱。”
  近日,张先生选择了堤口路附近一家新开的楼盘。“这个楼盘我去年关注过。”张先生称,去年5月份,他曾参加过该楼盘的认筹,置业顾问保证可以使用公积金贷款。这次他再次询问后,置业顾问却告诉他,新开的这座楼已经不让使用公积金了,只能选择商业贷款。
  这下子张先生傻了眼,他再三询问是怎么回事。置业顾问解释称,“可能每座楼合作的银行不一样吧。”她说,张先生现在看中的这座楼和其他银行有合作,而他们并没有向这家银行申请公积金贷款业务。
  随后,记者走访了天桥、历城、高新区6家楼盘,发现张先生反映的情况并非个例,这6家楼盘都不允许使用公积金。因为一些楼盘前来咨询公积金的市民过多,有些置业顾问直接在朋友圈发出“全款的请往里走,按揭的别堵门口,公积金的把车挪走”的消息。
  其实“五证齐全”就能备案
  “现在想用公积金实在太难了!”在历城区一家大型楼盘,记者碰到了前来看盘的市民王先生一家,据他介绍,他近期也遭遇了类似经历。
  “这家楼盘明明去年上半年还允许使用公积金。”王先生称,结果今年再来咨询时,却被告知只能使用商业贷款了。据了解,王先生看中的这套小户型总价在100万元,他原本打算贷款70万元,其中公积金贷款30万元,计划30年还清。
  据王先生计算,如果按照公积金利率3.25%、商业贷款利率4.9%计算,采用等额本息的还款方式,30年的利息将近53万。而如果全部选择使用商业贷款,总利息则在63万。“需要多还10万,这还没考虑银行利率上浮。”王先生称。
  对于类似情况,记者咨询了济南市公积金管理中心。“确实有开发商存在这种情况。”该中心一位工作人员解释,开发商只要“五证齐全”,其中一些楼盘开发到相应的规模,就能来济南市公积金管理中心备案,进而申请公积金贷款。
  但从实际情况来看,虽然济南市公积金管理中心鼓励开发商前来备案,但有些开发商却并不“感冒”,对此,“我们也没办法强制”。
  不受“待见”是因回款慢
  济南房产界一名业内人士称,之所以现阶段公积金贷款不受开发商“待见”,主要还是因为公积金贷款“回款慢、不挣钱”。
  “开发商主要考虑快速回笼资金。”该业内人士称,尤其是在卖方市场下,随着银行收紧贷款,开发商也受到了资金周转的影响,因此在项目较多的情况下,开发商首先考虑的就是如何快速回笼资金。而公积金贷款因为手续繁琐,开发商并不愿意耗时间。
  其次,公积金贷款不挣钱也是另一个原因。“每座楼都会选择和不同的银行中介进行合作。”业内人士称,但公积金贷款不挣钱,银行等中介不愿意做,房企也就不愿意跟进做这项服务了。
  以公积金贷款和商业贷款合用的混合贷款为例,申请下来至少需要6-7个月的时间,因此除了在楼市不景气、楼盘位置偏僻的情况下,现在不少房企都不主动去做公积金贷款了。
  开发商挑客全款优先成潜规则
  楼市进入今年下半场后,从开盘项目来看,7月济南有十余个项目加推新房源,进入8月后则小步快跑,目前已有10个住宅项目入市,多数集中在东部区域。去化方面,均价1万~1.5万元区间的刚需盘比较抢手,多个项目开盘即售罄,如中海华山珑玺,开盘价不高于1.5万元,开盘全部售罄。而均价2万元左右的楼盘去化较为吃力,7月中旬位于东部的两个楼盘先后开盘,均价在1.9万到2.1万元之间,去化率都比较低;7月底南部一项目入市,均价2.1万元,去化率也不高,显示出2万元以上的高房价市场接受度不高。刚需楼盘热卖,随之而来的是刚需族买房大不易。由于现在房贷整体在收紧,不仅首套房贷款大多恢复基准,放贷时间也在加长,而对于开发商来说,全款买房可加快资金流转速度,因此上半年东部一些高端楼盘全款优先选房的做法,在下半年开始传导到个别刚需楼盘。此外,有的楼盘即使不要求全款优先,也要求首付六成优先。
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