济南调控一周年,“三记耳光”打醒炒房客的暴富梦

编辑:济南新闻广播网
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发布时间:2017-10-06 15:05:05
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济南的调控政策满一年,作为从事房地产相关行业11年的人来说,我也算半个圈内人了。作为政策的亲历者和见证者,我买过房,卖过房,也做过房产投资。回想调控的一年,我最大的感触就是,严厉政策下,那些手握巨资四处买房的炒房客,都渐渐退出了市场。
济南调控一周年,“三记耳光”打醒炒房客的暴富梦

 

 
2016年国庆节可以称得上是济南楼市的一个分水岭。
如果说2016年九月份的“济八条”主要侧重对市场的整治和规范,那么2016年国庆节的限购政策就是动真格的了,可以看作楼市发生质变的开端。
在调控之前,济南的楼市处在一个不正常的状态中。
从2016年3月开始,济南的房价就开始上涨。记得一个销售顾问曾经开玩笑说,他们已经摸透了老板的规律——每月按照一千元一平的速度提价,保准错不了。
随着房价上涨,原本观望情绪为主的楼市,突然涌入了大量的买房客。
好多楼盘置业顾问们变得异常忙碌,为了把手头工作做完,加班到凌晨是家常便饭。有时候晚上临时接到公司的涨价通知,凌晨就要发布开始涨价的消息,当天晚上就会来一大波成交。
这么火爆的市场,连从业多年的老人也完全看不懂。
这个背景下,买房的群体发生了很大变化。
唐冶的新房,位置偏价格低,最初面向的群体是刚需人士。6000元多一平的时候,去买房的人都骑着自行车或者电动车,后来随着房价连番上涨,涨到了11000后,去买房的都是开着车的人了。
在我的印象里,刚需跑别处去了,唐冶的客群被替换成了改善群体。这也是济南调控前的普遍现象。

 

 
随着房价的上涨,涌入市场的购房群体成分也越来越多样化。除了刚需和改善人群,市场中出现了一些投资者,甚至是投机分子。
其实当首套房首付降到2成的政策出来后,一些有经验的投资客立马就出手了。
这些人都很老练,很少拖泥带水,到楼盘看完后,短时间内就会做出决策。位置好的楼盘,投资客一买就是好几套,好多都是全款购买。
在这波炒房热中,不少地产公司的营销人员占了很大的先机。一家房企的营销系统里,自上而下都在留房,领导们留了房子,底层也就有了底气留。
许多圈内人爆料有些房地产公司确实是允许炒房的,连带一些外围的“关系户”也尝到了甜头。当时一家一线地产公司内部组织过几次特惠房源,公开帮助员工炒房。
济南的一家本土房企更夸张,前期为了资金问题,除了针对面向社会的团购,还有针对内部的炒房政策,最宽松的时候只需交几万定金就可以。公司员工的亲戚朋友,以及一些“关系户”也大量加入这个炒房团体中,可以享受包销等一系列特殊政策。

 

 
14、15年,济南楼市市场低迷的时候,是基本见不到炒房客的身影的。或者说从历史上来看,济南就不是一个适合炒房投资的城市。
但是这一切在2016年发生了改变,越来越多的炒房客进入济南市场,给济南楼市带来了很大的负面效应——房价越来越贵,购房者也越来越恐慌。
种种乱象,随着2016年国庆期间济南地产调控政策的出台戛然而止。
政府开始整治房地产市场秩序,严厉打击开发商各种违规行为,特别是严管网签更名,直接卡死了炒房客最常用的手段。
第一次限购后,每个家庭只能买三套房,这让市场陷入观望情绪。有钱的人再也不能随意买买买了。
这个政策的一个重要影响就是,那些因为手持大量资金投资房子的人,绝大多数丧失了买房资格。这批人当时都特别紧张,想着各种办法去解决限购问题,很少有能成功的。
还有一部分投资者觉得政策要开始收紧了,索性选择了退房。
也有个别比较机灵的,在冷静了一阵后,选择了把房子处理掉。

 

 
2016年年底,济南限购再升级,出台了针对房地产的六条意见,其中最核心的就是本地人限购二套房,外地人限购一套还要有两年社保,这一措施无疑给了炒房者当头一棒。
一个朋友在年底限购出台不久前,在西客站购买了一套三室,他当时觉得政府会逐渐收紧政策,但是没觉得会那么快,新房价格合适,他觉得不买都感觉有点亏,所以就想法设法的买了。
但是这次限购后,这位朋友就慌了。他开始想各种对策求退房。
已经交钱了,办理手续很麻烦,但是不退的话他又处在限购行列,根本网签不了。这套房子就成了一个烫手山芋。
当时跟这位朋友一起购房又被限的人不少,他们买房多是想着投资。限购后,又希望能够通过更名的方式把房子处理掉,但是无论是建委还是开发商那里都通不过,个别人通过造假证明更名的购房者,后来也都被查出来了。
2017年4月限购政策继续升级,这可能是济南历史上最严的一次限购,尤其是新购房屋下证2年后才可以上市交易,使得持有时间上升到5年,时间周期太长,持有成本太高,少部分还在坚持的投资客,在这轮政策之后,也大多选择了退出济南市场。
限购政策下,投资投机者首先在客观上丧失了炒房的机会;
其次,市场的变化也让他们从主观上丧失了对济南市场的不切实际幻想。
总之,或被动,或主动,曾经蜂拥而至的炒房客,都渐渐需退出了市场。
前段时间一个私人小聚会上,我身边一些以前投资房子的朋友,都陆续转而去做其它业务去了。
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